Minilagermarkedet i Norden vokser, men veksten alene avgjør ikke lønnsomheten. Det gjør derimot hvordan aktørene håndterer tre områder: hvilke tall de styrer etter, hvordan tilgangen til boden fungerer, og hvordan de følger opp kundene. Det var utgangspunktet da Sharefox samlet et panel av bransjefolk til webinaret «Minilager 2027: Tre ting som avgjør marginen» 15. september.
I panelet satt Per Sjöblom, med over mange års erfaring fra blant annet Shurgard, Green Storage og 24Storage, Thomas André Wisur fra tilgangsplattformen Inlet, og Henrik Kjærtinge fra den danske aktøren LagerBoxFyn.
Se webinaret i sin helhet
Hvor stort er minilagermarkedet i Norden, og hvor mye plass er det til å vokse?
Det nordiske minilagermarkedet er fortsatt lite sammenlignet med USA. Ifølge tallene som ble presentert i webinaret er det amerikanske markedet verdt rundt 400 milliarder kroner fordelt på om lag 52 000 anlegg, mens det nordiske markedet (inkludert Finland) ligger på rundt 3,5 milliarder kroner fordelt på rundt 2 000 anlegg.
Det gir et bilde av et marked med mye å gå på, ikke et marked som er i ferd med å bli mettet. Sverige, Østerrike og Danmark peker seg ut som de markedene med sterkest vekst i Europa akkurat nå. Samtidig har nye boligprosjekter ofte mindre boder og lagringsplass enn før, og folk flytter, skifter jobb og endrer livssituasjon oftere. Det bidrar til at behovet for minilager holder seg stabilt eller øker, ifølge panelet.
En nordisk fordel er digital modenhet. Løsninger som BankID og MitID gjør det mulig å identifisere og verifisere kunder digitalt på en måte store deler av Europa ikke har på samme måte. I dag tilbyr bare rundt halvparten av aktørene i Europa online booking med online betaling, mens dette i økende grad er standard i Norden.
Hvilke nøkkeltall bør du faktisk følge i en minilagersatsning?
Et gjennomgangstema i webinaret var hvilke tall som egentlig sier noe om lønnsomheten. Ifølge Per Sjöblom er svaret enkelt: utleide kvadratmeter og inntekt per utleid kvadratmeter, ikke antall utleide boder.
Grunnen er at en bod på to kvadratmeter og en bod på tolv kvadratmeter gir svært ulik inntekt, selv om begge telles som «én utleid bod» i statistikken. Trenden går dessuten mot mindre boder: der snittstørrelsen tidligere lå på 7 til 8 kvadratmeter, bygges nye anlegg i dag ofte med enheter under 5 kvadratmeter, fordi mindre boder gir høyere inntekt per kvadratmeter og lavere risiko ved ledighet.
Der prissetting tidligere var en passiv og reaktiv øvelse, jobber de fleste større aktører i dag aktivt med prisene, blant annet fordi kundene i stor grad velger tilbyder ut fra to ting: anbefalinger og pris.
Bør du kreve depositum og kredittsjekk i minilager?
Et konkret spørsmål fra publikum handlet om hvorfor færre aktører gjør depositum og kredittsjekk i dag. Ifølge Per Sjöblom er svaret at nytten sjelden står i forhold til arbeidet. Depositum krever mye administrasjon, både ved innflytting og når kunden skal ha pengene tilbake, og en kredittsjekk sier lite om betalingsevnen et år eller to frem i tid. Livssituasjoner endrer seg, og gode betalere kan fort bli dårlige betalere av grunner en kredittsjekk aldri fanger opp.
Anbefalingen fra panelet var i stedet å gjøre det enkelt å bli kunde, og heller være tydelig og rask når noen ikke betaler: en påminnelse på e-post, en SMS noen timer senere, og deretter midlertidig stenging av tilgangen til boden dersom betalingen uteblir. Erfaringen fra panelet er at kunder som mister tilgangen til boden sin, ofte er raskere til å ordne opp enn kunder som fortsatt slipper inn.
Hvordan påvirker tilgangsstyring lønnsomheten?
Thomas André Wisur fra Inlet pekte på at mye av tidsbruken i en minilagersatsning ikke ligger i selve utleien, men i alt som skjer rundt tilgangen: å dele ut koder, håndtere forlengelser, rette opp feil tilganger og sørge for at riktig kunde har riktig tilgang til riktig tid. Gjøres dette manuelt, er det en tidstyv, og hver manuelle oppgave er også en mulig feilkilde.
Det er også en direkte kostnad i tapt utleie: hvis en kunde er klar til å flytte inn, men anlegget er stengt og ingen kan gi tilgang, kan utleien gå tapt selv om både bod og kunde er klare. Dette blir viktigere jo flere anlegg en aktør har. Et sentralt poeng fra webinaret var at nye anlegg eller oppkjøp ikke bør tvinge frem bytte av låssystem som allerede fungerer. Målet bør være standardiserte arbeidsprosesser på tvers av lokasjoner, ikke nødvendigvis standardisert maskinvare.
Panelet trakk også frem behovet for gode backup-løsninger. Nettlinjer går ned fra tid til annen, enten det skyldes gravearbeid, uvær eller andre driftsforstyrrelser, og et anlegg bør være forberedt på hvordan tilgangen skal fungere når systemene er offline.
Hva er wallet-nøkler, og hvorfor blir de viktigere?
En tydelig trend som ble trukket frem, er wallet-nøkler: at kunden får nøkkelen til boden sin rett inn i Apple Wallet eller Google Wallet, på samme måte som betalingskort eller flybilletter. Kunden holder telefonen mot leseren, og døren åpnes, uten koder å huske eller fysiske nøkler å holde styr på.
Løsningen forutsetter nyere maskinvare og passer derfor best ved nybygg eller oppgradering av eksisterende anlegg. En praktisk fordel er at en wallet-nøkkel kan deles digitalt med for eksempel andre familiemedlemmer, på samme måte som man kan dele en bildeling-nøkkel, uten at man må dele ut fysiske nøkler eller koder.
Hvordan kan kunstig intelligens effektivisere kundedialogen?
Det siste temaet i webinaret handlet om kundedialog, og hvordan kunstig intelligens kan avlaste driften uten å gå på bekostning av kundeopplevelsen. Sharefox viste frem sin nye AI-assistent AIRA, som er under utvikling og foreløpig i beta hos utvalgte kunder. Assistenten leser innkommende henvendelser i for eksempel Outlook eller Gmail og foreslår svar basert på leieforholdet, leievilkårene og aktørens egen tone of voice.
Samtidig var panelet tydelig på hvor grensen bør gå. Innhold som er tydelig AI-generert kan svekke synligheten i søk fordi søkemotorene kjenner det igjen, og bør derfor unngås. Den tydelige anbefalingen var å bruke AI til å gjøre svarene raskere, men fortsatt ha et menneske i loopen: «keep the human touch».
Det samme prinsippet gikk igjen i det danske perspektivet fra Henrik Kjærtinge hos LagerBoxFyn. I Danmark er personlig oppfølging og fysisk visning fortsatt viktigere enn i Norge, som i dag er nesten heldigitalt. Særlig eldre kunder, og kunder som skal forstå hvor stor bod de faktisk trenger, har ofte behov for den menneskelige kontakten, uavhengig av hvor digitalisert resten av kundereisen er.
Neste steg
Gikk du glipp av webinaret, eller ønsker du å se det igjen? Se opptaket her. Ønsker du å teste AIRA, eller snakke om nøkkeltall, tilgangsstyring eller prising i din egen minilagersatsning, ta gjerne kontakt med oss i Sharefox.
Ofte stilte spørsmål om marginer i minilager
1. Hvilke nøkkeltall bør jeg følge for å vite om minilagersatsningen min er lønnsom?
De viktigste nøkkeltallene er utleide kvadratmeter og inntekt per utleid kvadratmeter, ikke antall utleide boder. To boder kan ha svært ulik størrelse, og det er kvadratmeteren som faktisk genererer inntekt.
2. Bør jeg kreve depositum eller kredittsjekk av nye kunder?
Ifølge panelet i webinaret er nytten ofte begrenset i forhold til arbeidet. Mange aktører har bedre erfaring med å gjøre det enkelt å bli kunde, og heller følge opp raskt med purringer og midlertidig tilgangsstenging dersom betalingen uteblir.
3. Hva er wallet-nøkler, og krever det nytt utstyr?
Wallet-nøkler legger tilgangen til boden direkte i Apple Wallet eller Google Wallet på kundens telefon. Løsningen krever nyere hardware, og passer derfor best ved nybygg eller når eksisterende anlegg oppgraderes.
4. Kan jeg beholde eksisterende låser når jeg åpner et nytt anlegg?
I mange tilfeller, ja. Poenget er å standardisere arbeidsprosessene på tvers av lokasjoner, ikke nødvendigvis maskinvaren. Kompatibilitet må likevel avklares for hver lokasjon.
5. Hvordan brukes AI i kundedialogen hos Sharefox i dag?
Sharefox’ AI-assistent AIRA er i beta og foreslår svar på kundehenvendelser basert på leieforhold, leievilkår og aktørens tone of voice, med et menneske som kvalitetssikrer svaret før det sendes.
