Marknaden för förråd i Norden växer, men tillväxten ensam avgör inte lönsamheten. Däremot är det hur aktörerna hanterar tre områden som gör det: vilka siffror de hanterar, hur åtkomsten till butiken fungerar och hur de följer upp med kunderna. Det var utgångspunkten när Sharefox samlade en panel av branschfolk för webbinariet « förråd 2027: Tre saker som avgör marginalen" 15 september.
I panelen ingick Per Sjöblom, med över många års erfarenhet från bland annat Shurgard, Green Storage och 24Storage, Thomas André Wisur från accessplattformen Inlet och Henrik Kjærtinge från den danska aktören LagerBoxFyn.
Se hela webbinariet
Hur stor är marknaden för förråd i Norden, och hur mycket utrymme finns det att växa?
Den nordiska marknaden för förråd är fortfarande liten jämfört med USA. Enligt siffrorna som presenterades i webbinariet är den amerikanska marknaden värd cirka 400 miljarder norska kronor fördelat på cirka 52 000 anläggningar, medan den nordiska marknaden (inklusive Finland) är värd cirka 3,5 miljarder norska kronor fördelat på cirka 2 000 anläggningar.
Detta ger en bild av en marknad med mycket att gå på, inte en marknad som håller på att mättas. Sverige, Österrike och Danmark utmärker sig som de marknader med starkast tillväxt i Europa just nu. Samtidigt har nya bostadsprojekt ofta mindre förrådsutrymme och mindre lagerutrymme än tidigare, och människor flyttar, byter jobb och ändrar sin boendesituation oftare. Detta bidrar till att behovet av förråd förblir stabilt eller ökar, enligt panelen.
En nordisk fördel är digital mognad. Lösningar som BankID och MitID gör det möjligt att identifiera och verifiera kunder digitalt på ett sätt som stora delar av Europa inte gör. Idag erbjuder endast ungefär hälften av aktörerna i Europa onlinebokning med onlinebetalning, medan detta blir alltmer standard i Norden.
Vilka nyckeltal bör man egentligen följa i en förrådsverksamhet?
Ett diskussionsämne i webbinariet var vilka siffror som egentligen säger något om lönsamhet. Enligt Per Sjöblom är svaret enkelt: uthyrda kvadratmeter och intäkter per uthyrd kvadratmeter, inte antalet uthyrda förråd.
Anledningen är att ett förråd på två kvadratmeter och ett på tolv kvadratmeter genererar väldigt olika inkomster, trots att båda räknas som "ett uthyrt förråd" i statistiken. Trenden går också mot mindre butiker: där den genomsnittliga storleken tidigare var 7 till 8 kvadratmeter, byggs nya anläggningar nu ofta med enheter under 5 kvadratmeter, eftersom mindre förråd genererar högre intäkter per kvadratmeter och lägre risk för vakanser.
Där prissättning tidigare var en passiv och reaktiv övning, arbetar de flesta stora aktörer idag aktivt med priser, delvis för att kunderna i stor utsträckning väljer leverantörer baserat på två saker: rekommendationer och pris.
Bör du kräva deposition och kreditupplysning av nya kunder?
En specifik fråga från publiken handlade om varför färre aktörer gör insättningar och kreditprövningar idag. Enligt Per Sjöblom är svaret att nyttan sällan står i proportion till arbetet. Insättningar kräver mycket administration, både vid inflyttning och när kunden vill ha pengarna tillbaka, och en kreditprövning säger lite om betalningsförmågan ett år eller två framöver. Livssituationer förändras, och bra betalare kan snabbt bli dåliga betalare av anledningar som en kreditprövning aldrig fångar upp.
Rekommendationen från panelen var istället att göra det enkelt att bli kund, och att vara tydlig och snabb när någon inte betalar: en påminnelse via e-post, ett sms några timmar senare, och sedan tillfälligt stänga av åtkomsten till förrådet om betalning inte sker. Erfarenheten från panelen är att kunder som förlorar åtkomsten till sitt förråd ofta är snabbare att reda ut saker än kunder som fortfarande är insläppta.
Hur påverkar åtkomstkontroll lönsamheten?
Thomas André Wisur från Inlet påpekade att mycket av tiden som läggs ner i ett förrådföretag inte går åt till själva uthyrningen, utan till allt som händer kring åtkomst: att dela ut koder, hantera förlängningar, korrigera felaktig åtkomst och se till att rätt kund har rätt åtkomst vid rätt tidpunkt. Om detta görs manuellt är det en tidstjuv, och varje manuell uppgift är också en potentiell felkälla.
Det finns också en direkt kostnad i förlorade hyror: om en kund är redo att flytta in, men anläggningen är stängd och ingen kan ge tillträde, kan hyran gå förlorad även om både butiken och kunden är redo. Detta blir viktigare ju fler anläggningar en aktör har. En viktig poäng från webbinariet var att nya anläggningar eller förvärv inte bör tvinga fram utbyte av låssystem som redan fungerar. Målet bör vara standardiserade arbetsprocesser över olika platser, inte nödvändigtvis standardiserad hårdvara.
Panelen lyfte också fram behovet av bra reservlösningar. Nätverksuppkopplingar går ner då och då, oavsett om det beror på grävarbeten, stormar eller andra driftstörningar, och en anläggning bör förberedas för hur åtkomst kommer att fungera när systemen är offline.
Vad är plånboksnycklar, och varför blir de allt viktigare?
En tydlig trend som lyftes fram är plånboksnycklar: kunden får nyckeln till sitt stånd direkt i sin Apple Wallet eller Google Wallet, precis som ett betalkort eller en flygbiljett. Kunden håller upp sin telefon mot läsaren och dörren öppnas, utan koder att komma ihåg eller fysiska nycklar att hålla reda på.
Lösningen kräver nyare hårdvara och passar därför bäst för nybyggnationer eller uppgraderingar av befintliga anläggningar. En praktisk fördel är att en plånboksnyckel kan delas digitalt med till exempel andra familjemedlemmar, på samma sätt som en bilnyckel, utan att behöva lämna ut fysiska nycklar eller koder.
Hur kan artificiell intelligens effektivisera kunddialogen?
Det sista ämnet för webbinariet var kunddialog och hur artificiell intelligens kan avlasta verksamheten utan att kompromissa med kundupplevelsen. Sharefox visade upp sin nya AI-assistent AIRA, som är under utveckling och för närvarande i beta hos utvalda kunder. Assistenten läser inkommande förfrågningar i till exempel Outlook eller Gmail och föreslår svar baserat på hyresavtalet, hyresvillkoren och operatörens eget tonläge.
Samtidigt var panelen tydlig med var gränsen skulle dras. Innehåll som tydligt är AI-genererat kan försvaga synligheten i sökningar eftersom sökmotorer känner igen det och bör därför undvikas. Den tydliga rekommendationen var att använda AI för att få svar snabbare, men ändå ha en människa i loopen: ”behåll den mänskliga kontakten”.
Samma princip upprepades i det danska perspektivet från Henrik Kjærtinge på LagerBoxFyn. I Danmark är personlig uppföljning och fysisk visning fortfarande viktigare än i Norge, som nu är nästan helt digitalt. Särskilt äldre kunder, och kunder som behöver förstå hur stort förråd de faktiskt behöver, behöver ofta den mänskliga kontakten, oavsett hur digitaliserad resten av kundresan är.
Nästa steg
Missade du webbinariet, eller vill du se det igen? Se inspelningen här. Om du vill testa AIRA, eller prata om nyckeltal, åtkomstkontroll eller prissättning i din egen förrådsverksamhet, vänligen kontakta oss på Sharefox.
Vanliga frågor om marginaler i förråd
1. Vilka nyckeltal bör jag följa för att veta om min förrådsverksamhet är lönsam?
De viktigaste nyckeltalen är uthyrda kvadratmeter och intäkter per uthyrd kvadratmeter, inte antalet uthyrda förråd. Två förråd kan vara väldigt olika i storlek, och det är kvadratmeterna som faktiskt genererar intäkter.
2. Ska jag kräva en deposition eller kreditupplysning från nya kunder?
Enligt panelen i webbinariet är nyttan ofta begränsad i förhållande till arbetet. Många aktörer har bättre erfarenhet av att göra det enkelt att bli kund, och följer hellre upp snabbt med påminnelser och tillfällig åtkomststängning om betalning inte sker.
3. Vad är plånboksnycklar, och kräver de ny utrustning?
Plånboksnycklar ger åtkomst till butiken direkt i kundens Apple Wallet eller Google Wallet på telefonen. Lösningen kräver nyare hårdvara och passar därför bäst för nybyggnationer eller uppgraderingar av befintliga anläggningar.
4. Kan jag behålla befintliga lås när jag öppnar en ny anläggning?
I många fall, ja. Poängen är att standardisera arbetsprocesser mellan olika platser, inte nödvändigtvis hårdvaran. Kompatibilitet behöver fortfarande klargöras för varje plats.
5. Hur används AI i kunddialog på Sharefox idag?
Sharefox AI-assistent AIRA är i betafas och föreslår svar på kundförfrågningar baserat på hyresvillkor, hyresvillkor och operatörens tonläge, med en mänsklig kvalitetssäkrare av svaret innan det skickas.
